تحقیق درباره بهره بردار، بازپرداخت، ضامن معتبر

در اين صورت بانك‌ها با اخذ وثيقه خارج از طرح تسهيلات مالي لازم را در اختيار متقاضيان خواهند گذاشت.
بر اساس مصوبه 31466 مورخ 3/5/69 هئيت وزيران بنا به پيشنهاد وزارت صنايع و بانك مركزي جمهوري اسلامي‌ايران و با استناد ماده 27 قانون عمليات بانكي بدون ربا مصوب 1362 مقرر شده: عبارت زير به عنوان تبصره2 به ماده 6 آئين نامه تسهيلات اعطايي بانك‌ها موضوع تصويب نامه شماره 88620 مورخ 28/12/62 الحاق گردد:
تبصره 2: كليه بانك‌ها موظفند قرار دادهاي مربوط به تخصيص زمين توسط شركت شهركهاي صنعتي ايران و شركت‌هاي تابعه آن را هم رديف اسناد رسمي‌پذيرفته و تسهيلات اعتباري و حقوقي مربوط به اسناد رسمي‌را در خصوص قراردادهاي ياد شده اعمال نمايند.
ضمن ترهين زمين محل اجراي طرح در قرار داد مشاركت مدني بانك‌ها، مستحدثات و اموال و دارائيهاي ناشي از اجراي طرح نيز در توثيق بانك قرار مي‌گيرد.
درخصوص املاك واگذاري منابع طبيعي و جهاد كشاورزي بايد گفت املاك متعلق به اين سازمان‌ها به متقاضي طرح واگذار نمي‌شود بلكه در قالب عقد اجاره، ملك مورد نظر به منظور اجراي طرح بر روي آن، به متقاضي اجاره داده مي‌شود تا در صورت اتمام طرح و بهره برداري سند بنام مجري طرح صادر شود در اين نوع طرحها نيز شرط جانشيني بانك‌ها در محل طرح پيش بيني مي‌شود و مشمول شرايط مربوط به شركهاي صنعتي مي‌گردد. و اگر قرار باشد محل اجراي طرح در رهن بانك قرار گيرد نماينده منابع طبيعي يا جهاد كشاورزي به حسب نوع كاربري ملك، بايد در دفتر اسناد رسمي‌حاضر و به عنوان راهن قرار داد رهني را امضاء نمايد. اما از آنجا كه قسمت عمده اراضي مربوط به منابع طبيعي جزء اراضي ملي محسوب مي‌شود و اين نوع اراضي داراي محدوديتهاي قانوني در رابطه با نقل و انتقال هستند لذا به موجب ماده 773ق.م به دليل عدم قابليت نقل و انتقال قابل ترهين نيستند و دفاتر اسناد بايد از تنظيم سند رسمي‌براي اينگونه املاك خودداري كنند.
مواد 31 و 32 آئين نامه اجرايي لايحه قانون اصلاح قانون واگذاري و احياي اراضي در حكومت جمهوري اسلامي‌ايران مصوب 26/1/1359 مقرر مي‌دارند:
ماده 31: به منظور كمك و توسعه و ايجاد مؤسسات دامداري و پرورش طيور و آبزيان واحدهاي وابسته به آنها وزارت كشاورزي و عمران روستايي مجاز است طرحهاي اشخاص حقيقي و حقوقي ايراني را مورد بررسي قرار دهد و در صورت تصويب راساً نسبت به واگذاري اراضي متناسب با طرح مصوب از اراضي ملي شده و ساير زمينهاي دولتي از طريق اجاره اقدام نمايد و موقعيت و مساحت و اجاره بها و ساير شرايط مربوط به هر مورد بوسيله كارشناسان منتخب وزارت مذكور و متناسب با طرح مصوب تعيين خواهد شد وزارت كشاورزي و عمران روستايي بر اجراي طرحهاي مذكور نظارت خواهد داشت و اجاره بهاي وصولي را پس از كسر هزينه‌هاي كارشناسي به خزانه دولت واريز خواهد كرد.
ماده 32: اراضي مورد احتياج وزارتخانه‌ها و ساختمانها و شركت‌هاي دولتي و مؤسسات خيريه و عام المنفعه و همچنين اراضي مورد نياز براي مصارف غير كشاورزي بر اساس طرحهاي مصوب و ساختمانهاي مربوط به وسيله وزارت كشاورزي و عمران روستايي بررسي و زمينهاي ملي شده و دولتي اختصاصي و با شرايط متناسب با طرح راسا توسط وزارت مذكور واگذار خواهد شد.
در سال 1368 دو تبصره به ماده 32 الحاق گرديده است:
تبصره 1- از تاريخ تصويب اين قانون عرصه و اعياني كارگاههاي صنعتي و توليدي كه به بهره برداري رسيده و پروانه بهره برداري آن از طرف وزارتخانه‌ها صادر شده در صورت تمايل صاحب كارگاه زمين واگذار شده بصورت اجاره‌اي به طور قطعي با قيمت روز واگذار مي‌شود.
تبصره 2- اين تبصره مربوط به درآمد وصولي از فروش زمينهاست. لازم به ذكر است كه طبق قانون استفساريه در خصوص قانون تفكيك وظايف وزارتخانه‌هاي كشاورزي و جهاد سازندگي مصوب سال 1369 نظر مجلس شوراي اسلامي‌طي ماده مصوب سال 1372 چنين اعلام شده است. ماده واحده: از آنجائيكه مسئوليت واگذاري اراضي دولتي و ملي مذكور در مواد 31 و 32‌آئين نامه اجرائي لايحه قانوني اصلاحي قانون واگذاري و احياء اراضي موات مصوب 31/2/1359 شوراي انقلاب اسلامي‌به عهده وزارت كشاورزي بوده است نه هيات‌هاي هفت نفره، بر طبق ماده واحده قانون تفكيك وظايف وزارتخانه‌هاي جهاد وكشاورزي اين مسئوليت به وزارت جهاد منتقل شده است.
همچنين ماده واحده قانون عدم الزام سپردن وثيقه ملكي به بانك‌ها و… به منظور تسهيل امر سرمايه گذاري و ايجاد اشتغال بيشتر در طرحهاي توليدي و صادراتي مصوب 28/3/1380 چنين مقرر مي‌دارد:
بانك‌ها و دستگاهها و ساير مؤسسات و شركت‌هاي دولتي موظفند به منظور تضمين بازپرداخت اعتبارات خود نسبت به اخذ وثائق اقدام كنند و بدون رضايت گيرنده اعتبار از اخذ وثيقه ملكي خارج از طرح خودداري نمايند.
-در طرحهاي توليدي: رهن گرفتن اصل طرح- اسناد زارعي- ضمانت نامه‌هاي زنجيره‌اي اشخاص معتبر و يا اهالي روستا به ويژه در طرحهاي كشاورزي امور دام و صنايع روستايي – چك يا سفته يا ظهر نويسي ضامن معتبر- ذينفع شدن در قرار دادهاي لازم الاجرا و اسناد اوراق بهادار و مشاركت- ضمانت نامه‌هاي بانكي- ضمانت و تعهد نامه كاركنان دولتي و مؤسسات و شركت‌هاي معتبر (حداكثر تا بيست برابر حقوق و مزاياي ماهيانه) – ماشين‌آلات سنگين و سبك- اموال منقول حساب‌هاي بانكي و گواهي سپرده ثابت- تعهد شركت‌هاي بيمه- طلا و يا ارز خارجي- ضمانتنامه صندوق ضمانت صادرات ايران و يا تركيبي از وثائق فوق و هر نوع تعهد نامه و قرار داد ديگري كه مي‌تواند موجب تضمين برگشت منابع بانك باشد.
-در طرحهاي صادراتي: بيمه نامه يا ضمانتنامه اعتباري صادره توسط شركت بيمه صادرات و سرمايه گذاري و يا صندوق ضمانت صادرات ايران، كه مراجع مذكور موظفند فقط با اخذ سفته از صادر كنندگان كالا و خدمات تا سقف اعتباري حداقل به ميزان متوسط عملكرد صادراتي ساليانه متقاضي و حداكثر به تشخيص خود، ضمانتنامه و يا بيمه نامه اعتباري (‌ارزي- ريالي) مورد قبول ذينفع را صادر كنند و به منظور اعلام هماهنگي در سيستم مالي كشور در راستاي جذب سرمايه‌هاي خارجي به جهت جلب اعتماد سرمايه گذاران، بانك‌ها موظفند بدون قيد و شرط، صرف اعلام كتبي صادر كننده وثائق ياد شده را تضمين كنند.
و با عنايت به اينكه ماده 6 آئين نامه فصل سوم قانون عمليات بانكي بدون ربا اعطاي تسهيلات را منوط به اخذ تامين كافي براي حفظ منافع بانك و حسن اجراي قراردادهاي مربوطه كرده است محلهاي اجراي طرح به شرطي به عنوان وثيقه قابل پذيرش است كه قابليت ترهين داشته باشند در غير اين صورت متقاضي موظف است وثيقه و تضمين يا تامين قابل قبولي به بانك معرفي نمايد تا بازپرداخت تسهيلات اعطايي مواجه با مشكل نگردد.
در اين مورد نامه شماره 1510/35 مورخ 23/5/1372 بانك مركزي جمهوري اسلامي‌ايران- مديريت نظارت بر امور بانك‌ها صادر گرديده که بيان مي‌دارد:
“… در مواردي كه قرارداد واگذاري زمين براي احداث واحدهاي صنعتي و كشاورزي مبين مالكيت متقاضي روي زمين بوده و فاقد اشكالات ثبتي باشد و در عين حال از طرف مراجع قانوني و قضايي سندي قابل قبول و قابل تملك باشد به ترتيبي كه عمليات اجرائي در جهت حفظ منافع و حقوق بانك در حدود قانون و آئين نامه اجرايي مفاد اسناد رسمي‌تا تمليك مورد وثيقه براي بانك اعطا كننده تسهيلات مقدور باشد از اخذ وثائق خارج از طرح جداً اجتناب نمايند در صورت عدم احراز شرايط مزبور بر اساس نظرات مشورتي اعضاي كميسيون حقوقي بانك‌ها چنانچه مرجع واگذارنده زمين با حفظ مالكيت خود روي اراضي مورد واگذاري اصالتاً يا با وكالت از طرف گيرنده زمين (متقاضي دريافت تسهيلات بانكي) عرصه محل احداث واحد توليدي را بر حسب مورد در رهن بانك قرار دهد در اين حالت نيازي به اخذ وثائق اضافه نخواهد بود…”
همچنين برابر بند پ ماده 18 آئين نامه فصل سوم قانون عمليات بانکي بدون ربا بانك‌هاي عامل مي‌توانند نسبت به قبول رهن اراضي مذکور در مواد 31 و 32 آئين نامه اجرايي لايحه قانوني اصلاح قانون واگذاري و احياي اراضي در حكومت جمهوري اسلامي‌ايران مصوب 26/1/1359 اقدام نمايند بديهي است اين شرط در صورتي محقق مي‌گردد كه زمين واگذاري واجد سابقه ثبتي بوده و بصورت قطعي و رسمي‌قابل انتقال به مستاجر بوده باشد و توسط مرجع واگذارنده با امضاي ذيل قرارداد در توثيق قرار گيرد.
د- املاك وقفي
يکي ديگر از املاکي که در بانک‌ها وثيقه گرفتن آن حائز اهميت است اعياني احداثي برروي املاک وقفي است که در اين خصوص بايد متذکر شد، زمينهاي وقفي قابليت ترهين نداشته و امكان توثيق آنها به دليل موقوفه بودن وجود ندارد. اما اعياني احداثي در زمينهاي وقفي چنانچه متعلق به اشخاص حقيقي باشند و وقفي نباشند به جهت اينكه اسناد مالكيت مجزا توسط اداره ثبت بنام مالكان حقيقي اعياني صادر مي‌گردد و اعياني احداثي در زمينهاي وقفي مستقلاً قابليت نقل و انتقال دارند در صورت موافقت اداره اوقاف با ترهين اعياني، ششدانک اعياني مستقلاً ترهين مي‌گردد و مالك اعياني (راهن) كماكان مستاجر عرصه باقي مي‌ماند و در اجاره نامه اداره اوقاف شرط مي‌گردد چنانچه مشتري به تعهدات خود عمل ننمايد و بانك مجبور به صدور اجرائيه و فروش اعياني رهني شود يا تملك بانك نمايد در اين صورت اداره اوقاف به عنوان متولي عرصه موقوفه، شخص ثالث (خريدار) يا بانك را به عنوان مستاجرجديد قبول خواهد نمود.
مبحث دوم:
وثائق ديني و تضمين اشخاص
گفتار اول: وثائق ديني
براي بيان اين نوع اسناد، لازم است ابتدا تعريفي از اسناد تجاري ذكر كنيم.
-اسناد تجاري: عبارت از كليه اسنادي است كه توسط تجار رد و بدل مي‌شود و قابل معامله است.
قانون تجارت ايران در باب چهارم، مقررات مربوط به اسناد تجاري به معني اخص (برات ـ سفته و چک) را بيان کرده است ولي نام اسناد مذکور را تحت عنوان کلي اسناد تجاري معرفي نکرده است. در کتابهاي حقوقي، اسناد فوق تحت عنوان اسناد تجاري مورد بحث قرار مي‌گيرند.
هر چند که برات، سفته و چک از جمله اسناد تجاري هستند و اگر ميان اشخاص غير تاجر هم معامله شوند باز تابع قانون تجارت هستند و به آنها اسناد تجاري گفته مي‌شود اما عنوان کلي اسناد تجاري به آنها محدود نمي‌شود و دنياي تجارت پر از اسنادي است که داراي عنوان اسناد تجاري هستند مانند قبض انبار ـ سند در وجه حامل ـ اوراق بهادارـ اوراق مشارکت، اوراق سهام، بارنامه و اسناد اعتباري خصوصيت بارز اين اسناد، عادي بودن آنهاست ليکن نسبت به اسناد عادي مزايايي دارند که به دارنده اطمينان بيشتري در وصول طلب مندرج در آنها مي‌دهد.47 امضاء کنندگان اسناد تجاري در مقابل دارندگان آنها مسئوليت تضامني دارند.
در ذيل به تعريف مختصر هر يک از اسناد تجاري که وثيقه تسهيلات بانک‌ها قرار مي‌گيرند مي‌پردازيم:
الف ـ سفته:
در اصطلاح حقوقي نوشته‌اي است که به موجب آن متعهد تعهد مي‌کند در وجه متعهدله يا به حواله کرد او مبلغ معيني را در تاريخ معيني يا عندالمطالبه بپردازد.48 و ماده 307ق.ت سفته را چنين تعريف کرده است:”فته طلب (سفته) سندي است که به موجب آن امضاء کننده تعهد مي‌کند مبلغي در موعد معين يا عندالمطالبه در وجه حامل يا شخص معيني و يا به حواله کرد آن شخص کارسازي نمايد”.
ظهور سفته در ايران به زمان تدوين قانون تجارت در سال 1311 باز مي‌گردد از اين سند مي‌توان به عنوان وسيله پرداخت در معاملات غير نقدي استفاده کرد همچنين بانک‌ها و مؤسسات اعتباري نيز براي اعطاي وام و تقسيط]]>